回顾中国房地产三十年
来源: | 作者:余进 | 发布时间: 1121天前 | 5809 次浏览 | 分享到:



纵观长达三十年的中国房地产市场,你会发现很多有趣的事情。


一、中国房地产市场诞生

1980年是中国房地产元年,这一年邓老把房子定义为商品。1984年,邓老肯定了房地产行业的意义,排除了杂音,地产
的黄金10年到来。1987年,深圳进行了首次的公开土地拍卖,催化全国房地产加速发展,这年才是中国地产开始进入商业化
的时间点。


二、中国第一个房地产泡沫破裂

1988年,海南脱离广东独立建省成立海南省,大批的人来到海南淘金,这些人里就有潘石屹、冯仑、易小迪等人。1991年,
国务院进行房改,全国房地产起飞。1988年房地产为1350元,1991年为1400元,1992年增至5000元。



1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元。1993下半年基本上回落到1991年的水平,跌幅达八成五。这直接导致
了中国地产的首个调控政策出台。于是海南泡沫直接炸裂,就有了海南三大景观“天涯,海角,烂尾楼”。


三、中国房地产去库存1.0版本

1995年底,在房价阴跌,无人购房的情况下,全国空置建筑面积高达5031万平方米。房地产行业已然出现了全面巨额亏损。
1997年中国房地产行业已经濒临崩溃。1998年7月3日,政府开始救市,全面终止福利分房,住房分配货币化正式开始。房地产
市场大热,许多单位抢购住房来分给职工,一口气消化了全国的存量空置房。

2001年,供需关系开始失衡,在这一年里,前3个月内的北京,房价的涨幅就达到97.3%,政府唯一的选择就是全面整顿
房地产,2002年首发调控之“217号文”,从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控,市场对此的反应是涨幅减缓,
但是北京房价继续上涨。2003年6月,央行紧接着印发“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。
并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。全国房价应声下跌,上涨势头得到遏制,全国地产行业进入冬季。

然而造化弄人,2003年非典全面爆发,经济增长率下滑到6.7%。



住建部发布了“18号文”,此文内容和之前发布的121号文完全相反,将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,
保持经济持续增长的重要渠道。
于是全国房价止跌反弹,继续上涨。2005年,在舆论压力下,国务院推出“国八条”,这次调
控的内容主要是要求各地政府要提起重视,房价控制不好要追责,保证中低价位、中小户型的供应,建设廉租房。国八条并
没有产生任何实质性作用,同年市场涨幅达到12%。

2006年建设部等九部委推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策,核心目的在于遏制高房价,调控住房结构,加大中
小套型比例,对房地产市场的供应结构进行调整和规范,从而保障房地产住宅产品更加合理,让更多的人能够买上房子。然而
当年房价上涨6%。

2007年,《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求:对于贷款的二套房,首付不低于4成,利率为基准利率
的1.1倍,严格控制银行开发贷,项目资本金不达到35%不给放贷。一直上涨高烧不退的房价立刻跳水!




四、房地产去库存2.0版本

2008,美国次贷危机爆发导致了全球金融危机。

2009年,按每套100平米计算等于2009年住房竣工面积的11.3倍,哪怕全国立刻停工,房子都够用11年,于是房地产去库
存2.0版本开始了。

四万亿计划也正式上线,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至
命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定,当年房价上涨25%。

为了安抚民心,2009年12月,政府推出国四条,2010年1月又提出“国十一条”。这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子,
怎么做经济适用房,怎么做小户型等等,但没有收紧银根,没有降低贷款,所以,全部沦为空调。

2010年房价继续上涨。2010年4月17日,在接近沸腾的房价面前,国务院印发了“国十条”,国十条规定贷款首付比例从20%
上调为30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和贷款利率应大幅提高,无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民
暂停发放住房贷款。效果很显著!于是2010年9月,国土部和住建部继续发力,联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设
管理调控的通知》,从用地的角度进行规范调控。9月29日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条,上浮交易
契税,取消个人所得税优惠政策。
新一轮调控没有继续收缩银根,所以房价没有进一步大跌,不过止住了反弹的苗头。2010年
国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡,观望浓厚。





五、房地产去库存3.0版本

接下来就是5年的冻市期。2010-2015,全国房价基本不涨不跌,投机绝迹,大横盘状态,库存闲置商品房数量飞速
增加,一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产,房价引爆了一波翻倍涨幅,所谓房地产去库存3.0版本。然后
2016年国庆前夕再度开始调控,“限购限贷,限售限价”,到目前为止,调控政策已经响应全国。

总的来说,房地产如洪水猛兽,一旦放出来,它就会发疯,很难被压制住。唯一的方法是政府用“信贷、利率和限购限贷
”这个鞭挞才能整治得住。从中国房地产的历史可以看得出,政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心,房价高了,买不
起房,民怨沸腾;房价低了,经济萧条,怨声载道,为了发展经济,保障民生,只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。
其实目的为了什么,是为了割富人的韭菜,来拯救穷人的心病。



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