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302022.12

中国房地产市场2022总结&2023展望

发布者:shijieshuchina浏览次数: 3581

2022年,我国宏观经济面临下行压力,同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出,叠加中长期住房需求动能释放减弱,房地产行业面临的挑战前所未有。2022年初以来,需求端政策及信贷环境不断优化,但政策效果并不明显,房地产市场深度调整态势未改。四季度,多个监管部门接连释放重磅利好,从供需两端优化政策,稳定房地产市场预期。尽管政策不断改善,但当前居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变,叠加近期我国优化疫情防控措施,疫情冲击仍将持续一段时间,短期房地产市场调整压力仍在。2023年,在疫情影响减弱后,预计我国宏观经济将实现整体好转,房地产市场也有望逐步企稳恢复。

(一)价格水平:新房、二手房价格年度累计均下跌,下半年单月价格环比持续下跌,房价下行压力突出

图:2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

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新建住宅价格方面,2022年百城新建住宅价格自2014年后时隔七年再次出现年度下跌。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势,下半年以来房价走势疲弱,价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%,较2021年由涨转跌。具体来看,上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%,较2021年同期收窄1.55个百分点;下半年以来,受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响,百城新房价格各月环比均下跌。12月,百城新建住宅均价16177元/平方米,环比下跌0.08%,跌幅较11月扩大0.02个百分点,已连续6个月环比下跌。

二手住宅价格方面,2022年百城二手住宅价格累计下跌,上半年二手房价呈横盘态势,下半年房价下行趋势明显,月度环比跌幅持续扩大。2022年百城二手住宅价格累计下跌0.77%。上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%,较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来,市场进入深度调整期,月度价格环比持续下跌,且跌幅逐步扩大。12月,百城二手住宅价格为15876元/平方米,环比下跌0.22%,跌幅较11月扩大0.01个百分点,已连续8个月环比下跌。

图:2020年6月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

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从涨跌城市个数看,2022年以来,百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平,二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。12月,百城新建住宅价格环比下跌城市数量为68个,较2021年同期增加10个;百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至80个,已连续5个月超70个。从累计下跌城市数量来看,2022年新建住宅价格累计下跌的城市有70个,二手住宅价格累计下跌的城市有73个。

综合来看,2022年百城房价走势疲弱,展望2023年,预计随着疫情形势有所好转,叠加各地“因城施策”逐渐显效,重点一二线城市房价有望企稳,但恐需较长的恢复时间。

(二)成交规模:重点100城新房成交同比下降近四成,为2015年以来最低水平

根据统计局数据,2022年1-11月,全国商品房销售面积12.1亿平方米,同比下降23.3%,商品房销售额11.9万亿元,同比下降26.6%。11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%,房地产市场销售未出现明显好转。

图:2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

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2022年,重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成,绝对规模为2015年以来最低水平。据初步统计,2022年,100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3036万平方米,同比下降36.2%。具体来看,上半年,市场延续调整态势,重点100城商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。5-6月,疫情影响逐渐弱化叠加热点城市优化政策效果显现,市场表现边际修复。三季度,受季节性和部分城市“断供”项目增加等因素影响,市场成交活跃度再次下行,重点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8%;四季度,购房者置业情绪仍处低位,12月重点城市成交面积环比小幅回升,但同比降幅仍超三成,单月已连续19个月同比下降,市场预期依然较弱。

图:2020年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势

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分梯队来看,2022年,各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降,一线城市韧性较强,销售面积同比下降23.7%,降幅为各线城市最小,二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响,同比下降38.6%,降幅最大。三四线代表城市同比下降34.8%。具体来看,上半年市场延续2021年底调整态势,各线代表城市销售面积同比均降,其中三四线代表城市商品住宅同比下降近五成,降幅最大。三季度,二线城市中成都、重庆、天津等城市受疫情影响,市场观望情绪加重,代表城市成交面积降幅位列各线城市之首。10月以来,各线城市市场销售依然承压,政策效果不明显。

(三)需求结构:刚需产品表现疲软,改善需求成新房市场主流,多城120平以上产品占比提升

图:2022年1-11月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图

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2022年以来,代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行,主要受两方面因素影响:1)今年我国宏观经济面临较大下行压力,居民失业率处在高位,居民收入预期明显转弱,置业信心不足,其中刚需购房者观望情绪较重,而改善客户预期整体好于刚需客户,同时部分新房受限价因素影响,与二手房出现价格倒挂,吸引改善客户入市;2)近年来新房供给逐步向改善产品转变,带动新房供应高端化,面积段出现一定增大趋势,同时近两年土地市场持续低迷,地方政府推地倾向于中心区地块,也带动新房项目价格出现结构性上涨。

图:2022年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

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从面积段成交套数占比来看,与2021年相比,30个代表城市中,22个城市120-144平方米成交套数占比有所增长,25个城市144-200平方米和23个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。另外,21个城市90平米以下面积段产品成交占比下降,刚需群体购房意愿进一步走低,刚需产品表现整体较2021年明显转弱。

2022年,地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍,挂出多宗优质地块,该部分土地多将在2023年入市,预计整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。同时,我国经济仍处在缓慢恢复阶段,居民收入预期、市场观望情绪的修复仍需时间,刚需释放动能仍偏弱。预计在2023年成交结构中,改善类产品占比或进一步提升。

(四)供求关系:市场供需两端均走弱,可售面积维持高位,重点50城出清周期达17.2个月

2022年1-11月,全国房屋新开工面积为11.2亿平方米,同比下降38.9%,单月新开工面积自4月起连续8个月同比下降超35%。11月单月新开工面积绝对规模处今年以来月度最低水平,同比降幅扩大15.7个百分点至50.8%。

1-11月,全国房屋施工面积为89.7亿平方米,同比下降6.5%。全国房屋竣工面积5.6亿平方米,同比下降19.0%,8-10月随着“保交楼”措施的进一步落实及推进,单月竣工面积同比降幅较前5个月明显收窄。11月单月房屋竣工面积环比增长60.8%,竣工出现边际修复,但受较高基数影响,同比降幅扩大至20.2%。

图:2019年以来50个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势

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2022年,50个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成,市场销售疲软叠加部分城市疫情封控影响,房企推盘节奏放缓。据初步统计,2022年,50个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1779万平方米,处2015年以来最低水平,同比下降超40%。具体来看,上半年重点城市供应端明显走弱,新批上市面积同比降幅超四成,6月房企积极推盘抢收回款,代表城市新批上市面积环比增长48.3%,同比降幅收窄超10个百分点。三季度房企推盘意愿再次走弱,新批上市面积同比下降43.9%。进入11月,在冲刺全年业绩目标下,房企加快项目供货节奏,50个代表城市新批上市面积环比有所增长。12月疫情形势愈发严峻,拖累房企供货节奏,新批上市面积同比降幅仍较大。

图:2020年以来各线代表城市商品住宅可售面积出清周期

(按近6个月月均销售面积计算)

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短期库存来看,50个代表城市可售面积处在相对高位,出清周期为17.2个月。截至2022年11月末,50个代表城市商品住宅可售面积约37445万平方米,供需两端均偏弱的情形下,重点城市可售面积处于2017年以来的相对高位,较2021年末下降3.9%。出清周期方面,截至11月末,按近6个月月均销售面积计算,短期库存出清周期为17.2个月,较2021年末延长3.4个月,其中三四线代表城市出清周期为20.8个月,市场库存去化压力较大。

表:2022年11月代表城市商品住宅可售面积及出清周期

(按近6个月月均销售面积计算)

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杭州、上海、合肥等城市短期库存不足,天津、长春、郑州、厦门等地短期去化存压,出清周期均在20个月以上。截至11月末,杭州出清周期仅4.0个月,上海出清周期亦仅7.0个月,短期库存不足。南京、西安等地出清周期在9-12个月之间,库存相对合理。天津、长春、郑州、厦门等城市出清周期在20个月以上,短期市场销售去化承压。

整体来看,2022年,重点城市商品住宅供求面积均为2015年以来最低水平,房企推盘积极性不足。供需两端均弱下,重点城市可售面积处在相对高位,仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月,三四线城市库存去化压力较大。

(五)土地供求:供求规模均降至近十年同期最低水平,市场表现分化,地方国资托底现象明显

受房地产市场持续调整、房企资金承压影响,政府推地及房企拿地意愿均不足,全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。据初步统计,2022年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降35.9%、31.5%,绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下,政府推地倾向以主城区优质地块为主,以提高房企参拍积极性,住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨,同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积,但土拍情绪仍低位徘徊,溢价率仅3.0%。

图:2015年以来全国住宅用地流拍、撤牌及底价成交情况(全市口径)

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流拍撤牌方面,全国住宅用地流拍、撤牌数量均处近五年同期最低位,但流拍撤牌率仍较高。一方面,市场低迷下政府推地谨慎,推出宗数较去年缩量明显;另一方面,2022年以来,全国各地持续优化土拍规则、释放优质地块,提高房企参拍积极性,且在土地公告前期,部分城市地方政府亦提前摸排,以改善流拍撤牌情况,但各地土地市场情绪仍普遍偏低,流拍撤牌率仍在高位。据初步统计,2022年,全国流拍地块数量共计4006宗,撤牌672宗,流拍撤牌率20.3%,较去年同期下调2.8个百分点,仍在高位。

表:22城2022年涉宅用地各批次推出情况(市本级,单位:万㎡)

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注:沈阳、长春2022年未发布三批次土地公告;上海剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房、动迁安置房、旧改等用地;武汉2022年推出面积中含六批次集中供地。

根据中指监测,2022年,22城整体供地完成率近六成,其中长春、重庆不足两成。杭州、合肥土拍市场表现较稳,供地完成率领先其他城市。

22城土地推出批次较去年增加,多城已供四批次,但推出规模缩减。据初步统计,2022年,22城累计推出规模较2021年下降超五成,除合肥外,其余城市推出规模明显缩量,青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超六成。

成交方面,2022年,22城集中供地共成交1.4亿平方米,较2021年下降45.8%,土地出让金1.8万亿元,较2021年全年下降31.9%。22城各批次流拍撤牌率相对平稳,底价成交占比逐批次走高,三批次底价成交占比达80.1%,较二批次提高13.3个百分点。

表:22城2022年涉宅用地各批次不同企业拿地金额占比情况(市本级,已成交城市)

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注:长春2022首批次仅成交1宗住宅用地;沈阳、长春未发布三批次土地公告。

拿地企业类型来看,各批次民企拿地意愿不足,央国企二批次后拿地渐显乏力,地方国资拿地金额占比明显提升,四批次仍在高位。2022年,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比37%,地方国资占比42%,民企占比16%,央国企、地方国资仍是拿地主力。其中,央国企拿地金额占比由首批次、二批次的40%、47%降至四批次27%,而地方国资拿地金额占比三、四批次均在50%以上。

短期来看,地方政府为稳定土地市场,土拍规则继续保持宽松趋势,“集中供地”批次上各地或根据自身实际情况继续调整,但政府推地及企业投资布局力度均有赖于市场销售端的回暖,短期土地市场低迷态势或难改。

(六)开发投资:2022年年度房地产开发投资额将出现1998年以来首次同比下降

图:2014年以来房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

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全国房地产开发投资额单月已连续5个月同比降幅超10%,11月降幅扩大。2022年1-11月,全国房地产开发投资额为12.4万亿元,同比下降9.8%。单月来看,3月以来投资额持续同比下降,11月,伴随着销售市场的疲软,房地产开发投资额降至今年以来单月最低水平,同比下降19.9%,且降幅较上月扩大3.9个百分点。预计全年房地产开发投资额将出现自1998年以来首次负增长。

2022年以来房企到位资金同比持续下降,1-11月各项资金来源同比均下降。2022年1-11月,房地产开发企业到位资金为13.6万亿元,同比下降25.7%。其中,国内贷款为1.6万亿元,同比下降26.9%;占到位资金的比重为11.6%,较去年同期下降0.2个百分点。

(一)宏观环境:2022年“三重压力”不减,房地产拖累经济增长,2023经济待恢复

在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下,2022年前三季度,我国GDP同比仅增长3.0%,11月,社会消费品零售总额单月同比下降5.9%,以美元计价的出口同比下降8.7%,房地产开发投资额单月同比下降19.8%,短期经济下行压力仍较大。

图:2017年以来全国GDP累计及单季同比增速走势

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展望2023年,全球经济增长预期放缓,外需增长或出现乏力,我国出口贸易面临较大挑战,国内大循环重要性提升,而短期疫情形势明显好转仍需时间,消费或延续疲软态势,房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调,助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力,经济运行有望逐步恢复。

(二)调控政策:“托而不举”趋势明确,需求端政策持续优化,供给端政策迎来转折点

2022年,房地产政策进入全面宽松周期,在“房住不炒”总基调指导下,监管部门多次出台利好政策,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大,同时也为地方因城施策释放空间。

从年初以来,需求端政策持续调整优化,央行三次降息,5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月末央行、银保监会接连释放重磅利好,对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限;时隔7年再次下调公积金贷款利率,5年以上公积金贷款利率降至3.1%。

进入11月,多项重磅政策落地,尤其是供给端政策支持力度明显加大。11日,央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面,共计16条具体举措。

政策核心逻辑在于:一是给予房企融资支持,支持房企债务展期,缓解企业的资金压力,稳定市场主体预期;二是为个人购房信贷提供支持,带动市场销售恢复;三是“保交楼”,解决期房交付问题,提振市场情绪,稳住购房者信心。未来企业资金压力或将得到一定缓解,实现以时间换空间;需求端政策支持力度有望进一步加强,提高市场销售的活跃度和积极性;“保交楼”资金及政策将加速落位,稳定购房者预期。

图:2022年11-12月银行与房企签署合作协议授信情况

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资料来源:中指研究院综合整理

11月28日,证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化5项措施,“第三支箭”股权融资正式落地,明确恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。12月,证监会指出“允许符合条件的房企‘借壳’已上市房企”。此前部分房企已宣布拟配股筹资,预计后续相关配套政策将持续推出和完善。

表:“第三支箭”房企股权融资进展情况

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资料来源:中指研究院综合整理

图:2022年各类政策、各线城市政策发布次数

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数据来源:中指研究院综合整理

地方层面,根据中指监测,2022年,已有超300省市(县)出台政策超千条,达到近年峰值。从政策优化节奏来看,4月以来政策进入实质性宽松期,政策节奏加快和力度明显加大,且城市不断向热点二线城市扩围;下半年开始各地因城施策频率稍缓,9月政策优化节奏有所加快,热点城市加大优化力度。四季度,各线城市政策继续优化的空间有限,政策调控频次有所放缓。

表:调整首套商贷利率重点城市名单(不完全统计)

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数据来源:网络公开数据,中指研究院综合整理

各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面,多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化,如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务,有利于打通交易链条,降低置换成本。

预计2023年,坚持“房住不炒”基调不变,供需两端政策均有继续优化空间,政策力度有望进一步加强,核心二线城市政策有望全面放开,一线城市政策优化空间较大,如降低房贷利率、降低首付比例、优化限购等方面继续调整;支持企业合理融资需求,房企融资链条有望进一步畅通,企业资金面有望得到改善;“保交楼”仍然是侧重点,专项借款及配套资金加快落地,有望取得更多实质性进展,共同促进购房者预期好转。

(三)市场趋势:若政策执行到位,销售最快或明年二季度企稳,全年新房成交或与2022持平

1. 总体预测:销售量价趋稳,新开工调整态势难改,开发投资或延续下行态势

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,结合国内外经济研究机构对2023年经济环境的预测,参照近期宏观政策、防疫政策走向及重要会议精神,对2023年房地产市场提出如下假设:

我国疫情形势有望继续好转,宏观政策调控力度加大,积极的财政政策加力提效,稳健的货币政策精准有力,促进经济稳步恢复;在“房住不炒”总基调下,房地产调控政策延续宽松状态,因城施策力度加大。

在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳,新开工面积调整态势难改,投资或继续下行”的特点。

表:2023年全国房地产市场各项指标预测结果

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数据来源:中指研究院测算

需求端,2022年底,监管部门密集出台利好政策,从供需两端发力稳定市场预期,但政策放松传导至需求端需要时间,短期市场调整压力仍在。2023年,宏观经济的修复、疫情形势等仍是影响房地产市场修复节奏的关键因素,乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下,市场预期和信心修复不明显,商品房销售面积继续回落,降幅或在3.6%左右。

图:2011年以来各梯队城市商品房销售面积占比

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价格方面,短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期,短期房价下跌态势难改,但从全国商品房销售均价来看,核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动,全年商品房销售均价有望逐渐趋稳,其中部分库存量比较小的核心城市,在市场恢复过程中,房价或面临一定上涨压力;&l